【公告】信評機構穆迪調整高齡住宅房地產信託(Senior Housing Properties Trust)信用評等

信評機構穆迪(Moody’s)於2019年5月16日調降高齡住宅房地產信託(Senior Housing Properties Trust)信用評等一個評級，發行機構信用評等由Baa3調降為Ba1，信評展望穩定。

鑒於高齡住宅房地產信託（SNH）與五星高齡生活公司（FVE）之業務重組安排可能會帶來較高槓桿、現金流的波動性及業務執行風險，2019年5月16日 ， 穆迪投資者服務公司（“穆迪”）已將高齡住宅房地產信託（SNH）的高級無擔保評級從Baa3下調至Ba1，展望穩定。評級行動表示2019年4月5日啟動的SNH評級的審查已經結束，當時穆迪的評等展望為負向。

評等關鍵驅動因素
業務模式轉變增加現金流的變動性：評級下調反映了SNH為穩定其最大租戶五星高齡生活公司（FVE）的財務狀況而假設的業務風險增加。在SNH執行計劃出售高達9億美元的資產之前，SNH的槓桿率預計仍將保持高位，預計完成出售後淨債務/ EBITDA將低於6倍。鑑於SNH業務模式轉變，此槓桿水平被認為很高，這將增加未來的現金流波動性。
業務重組：通過轉換FVE房產為管理協議，公司直接認列不動產收入。但這些高級生活社區由於行業內廣泛挑戰和FVE經營失誤， 淨營業收益在過去一年已經下降， SNH著手運營改進需要時間，並且帶來執行風險。當SNH之外部管理架構落實到FVE，也進一步增加了複雜性和治理風險。
正面因素：SNH的房地產類型多樣化，擁有佔淨營業收益的近50％的大量醫療辦公和生命科學資產。在評級類別內的的有效槓桿和擔保債務水平仍然不高，固定費用覆蓋率穩固，為營運的潛在現金流波動提供緩衝。
流動性：穆迪給予SNH的 SGL-2的投機級流動性評級，反映了SNH對外部資本來源的依賴，預計將包括資產出售以及較小程度的信貸額度，為即將到期的資金進行再融資並為再開發資本支出提供資金支持。截至1Q19，SNH動用額度為2.25億美元，隨後又取用額外額度以償還2019年5月到期的4億美元債券。
前景穩定：穆迪預期SNH將在2020年初前以前執行計劃資產銷售，使用所得款項償還即將到期債務並降低槓桿率。

資料來源: 國泰證券、台新銀行整理as of 2019/5/17

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信評機構穆迪調整高齡住宅房地產信託(Senior Housing Properties Trust)信評原文201905